新特殊经济形势下的房地产投资拓展体系、研判策略、投资模式与收并购、合作开发风险控制及实操案例深度解析（北京，10月30-31日）

【举办单位】北京曼顿培训网 

【咨询电话】4006820825   010-56133998  13810210257

【培训日期】2021年10月30-31日

【培训地点】北京

【培训对象】

1、房地产开发企业董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总相关领导；

2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者。

【课程大纲】

第一部分：投资拓展之方法论（道）

a.市场背景

当下最前沿的市场分析咨询和趋势预判

b.投资项目拓展的几个趋势

1)招拍挂项目，溢价率与流拍率双重提升，头部企业竞争激烈，前融资金成本不断提升

2)“地产+X”项目，项目推出率增加，项目出让制度不断完善，部分城市开始逐步标准化规则化

3)一二级开发联动项目，需求不断增加，城投从实操平台逐步转变为融资和协调平台

4)收并购，大鱼吃小鱼，大宗资产交易和混改交易的总量提升

c.造成业绩分化原因

⑴ 城市量级的选择与城市板块轮动

⑵ 产品定位和产品结构

⑶ 增长方式对业绩影响

⑷ 开发模式对企业业绩影响

⑸ 股权开发，并购重组课快速提高业绩

d.三大体系研判

(1)房地产市场与城市板块轮动预判体系

①预判体系的标准和基础数据

②预判体系的模型

③基础数据库与数据分析基础

④城市、楼市扫描

⑤客户定位与客户偏好研究

⑥预警机制

(2)土地价值研判体系

①土地价值研判体系的逻辑

②时间、空间逻辑

③地块特征

④粗略测算

(3)具体项目价值研判体系

①项目核心价值点

②项目定位策略

③项目开盘时机与项目体验区

④项目推售次序

⑤价格策略

⑥推广包装策略

第二部分：投资拓展之执行（术）

a.地产企业的特点与参考系

1)全国性企业：万科、华润

2)地方性企业：滨江、元融

3)复合型企业：华侨城

b.不同特点与机制下的投拓组织构架设计思路

现金流/融资能力/自有产业运营能力/产业整合能力/一级开发能力/政府关系

c.项目投拓的标准动作与主要区别

4)招拍挂类

5)产业勾地类

6)合作开发类

d.投资策略与执行

7)新进城市

8)传统市场

9)合作与竞争

第三部分：实操案例——不同类型的投资项目

一、产业勾地

1、产业勾地项目之下的解释

a.产业勾地的起源

b.产业勾地的要点与门槛设置

2、产业勾地的线索获取

3、产业勾地的基本流程

a.产业资源与产业需求梳理信息对接

b.产业方案的规划设计

c.产业合作中的工作界面划分

d.产业勾地方案中的多面价值判断

4、产业勾地的重点和要点浅析

a.整体开发的利润、IRR估算

b.经营性物业的盈利风险

c.交易方式设计与挂牌条件设计

d.持有性资产的退出方案设计及估值

e.产业勾地成功的先决条件

二、收并购与合作开发

1、收并购项目执行的解释

a、一级市场

b、二级市场主要的拿地模式

①土地使用权转让

②股权类项目

③联营合作开发项目

④代管代建+品牌输出项目

2、收并购的线索：土地线索类型

3、收并购的流程：收并购基本流程

⑴ 土地信息获取阶段

⑵ 土地评估阶段

⑶ 土地谈判阶段

⑷ 土地尽调阶段

⑸ 项目签约阶段

4、收并购的风控

5、项目收并购的风险梳理及防控

6、项目收并购过程的对价原则和方式

7、项目收并购过程中的资金处理

8、收并购的谈判

三、土地一二级联合开发（旧城更新）

1.民间资本参与一级开发的地域政策概览

a.总述：因城施政，明暗共存，实操为王

b.珠三角区域：三旧改造/以深圳的旧改政策为例

c.中西部区域：以安置为核心的一级二级开发联动关系（潜规则）/以长沙为例

d.长三角区域：基于土地开发固定回报及土地开发溢价分成的开发模式/以余姚、奉化为例

2.不同地域土地一级二级联动开发的基本流程与政策风险分析

a.民间资产介入一级开发的政策支撑：旧改/城市更新/PPP/类PPP式的政府改造

b.一二级联动的基本流程

c.政策风险分析

d.二级土地控制程度

e.土地出让金返还制度

f.土地超额收益分成制度

g.政府换届对于政策延续程度的支持分析

3.土地一二级联动的实际操作流程解析

a.开发规划

b.开发物业的盈利估算

c.现金流估算

d.交易方案设计

e.土地交易方案设计

f.风险因对方案

总讨 问答

【费用及报名】

1、费用：培训费4980元（含培训费、讲义费）；如需食宿，会务组可统一安排,费用自理。

2、报名咨询：4006820825  010-56133998  56028090  13810210257   鲍老师

3、报名流程：电话登记-->填写报名表-->发出培训确认函

4、备注：如课程已过期，请访问我们的网站，查询最新课程

5、详细资料请访问北京曼顿培训网(每月在全国开设四百多门公开课，欢迎报名学习)